Почему у египтян "снесло крышу"

Лилия Ахмадеева, БИЗНЕС Online/ Те, кому посчастливилось побывать в Каире, наверняка заметили, что в городе целыми кварталами стоят недостроенные дома, в которых, впрочем, уже живут люди. Журналистка Лилия Ахмадеева, постоянно проживающая в стране пирамид, в своей очередной статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», рассказывает об этой удивительной особенности многомиллионной столицы и рассуждает о специфике египетского рынка недвижимости.

БЕЗ ОКОН И ДВЕРЕЙ ПОЛНА ГОРНИЦА ЛЮДЕЙ

Самый популярный миф о жилье в египетской столице, который можно встретить на различных туристических сайтах и в блогах путешественников, звучит так: «Большинство людей в Каире живут в недостроенных домах». Конечно, недострой имеет место быть, особенно в бедных районах, так неудачно соседствующих с основными туристическими объектами. Например, цитадель Саладина с мечетью Мухаммеда Али окружена такими территориями, как Дар эль-Салям и эль-Саида Аиша. Оттого и складывается у гостей столицы ощущение, что таков весь Каир. Однако это, конечно, не так. Хотя официальной статистики мне найти не удалось, рискну предположить «на глаз», что количество незаконченных жилых строений, где живут люди, составляет не более 10% от общего жилфонда столицы.

«Большой» Каир вместе с городами-сателлитами населяют около 18 миллионов человек. Огромная их часть проживает за пределами исторических границ города, в местах относительно нового строительства, которые можно назвать большими спальными районами. Например, территории Мадинат Наср, Маср-эль-Гедида, Рехаб, Мохандессин. Это огромные площади с миллионым населением, каждая из которых претендует на звание самостоятельного города. Туристам, как правило, в них делать абсолютно нечего — достопримечательностей здесь никаких нет, равно как и поражающего воображение легендарного каирского недостроя. Это районы с довольно четкой планировкой улиц и типовыми многоэтажками, населенные египтянами самых разных уровней дохода, за исключением самых бедных и, пожалуй, самых богатых. Если в Египте и существует средний класс, то, можно сказать, он предпочитает жить именно здесь. Например, миллионный Мадинат Наср — это район, где в основном обитают семьи военных. Крайне редко здесь можно встретить недостроенный дом без крыши, на нижних этажах которого живут люди. С точки зрения туриста, это места довольно скучные — все типовое, одинаковое, ни блеска, ни нищеты.

«ВЕНЧУРНОЕ» СТРОИТЕЛЬСТВО

Обычно в интернете пишут, что домовладельцы предпочитают не достраивать здание, чтобы избежать уплаты налогов на землю после сдачи дома в эксплуатацию. Эту версию туристы слышат от гидов, но в действительности дело обстоит немного не так. Дело в том, что строительство в Каире часто ведется с нарушениями, а то и вовсе без соответствующего разрешения. Поэтому, как только первые этажи готовы, некоторые «бизнесмены» быстренько сбывают квартиры в них со скидкой. На всякое предложение находится свой покупатель, особенно если речь идет о семье с небольшими доходами, которой наплевать на внешний вид дома. Такие сделки дают нечистому на руку застройщику некоторую гарантию того, что правительство не снесет незаконное строение в один прекрасный момент (потому что при этом неизбежно пострадают интересы жильцов). Домовладелец не «крышует» дом, так как при необходимости он всегда может достроить еще один этаж — как только появятся деньги. Ведь многие начинают проект, не имея достаточных средств для его завершения... Квартиры, проданные на каждом «законченном» этаже, дают хозяину возможность возвести следующий.

Повторюсь, что такова типичная картина для некоторых каирских территорий, в основном бедных и неблагоустроенных. В средних по престижности районах (не говоря об элитных) недострой встречается гораздо реже, и основная причина его существования — «заморозка» строительства по причине нехватки средств для его завершения, а не уклонение от налогов. Квартиры в достроенном доме с небольшой ухоженной территорией, конечно же, стоят дороже, чем в уродливом строении без крыши, где над головой у жильцов, возможно, будут вестись шумные работы. И любой нормальный домовладелец в Каире это понимает, а деньги даже самые необразованные египтяне умеют считать не хуже других.

Немного забавно читать в некоторых статьях и такую версию, что, мол, жители Каира живут в недостроенных домах, потому что каждое новое поколение выстраивает себе новый этаж. Сын женился — надстроил и так далее (как будто заниматься строительством — это такое дело привычки для каждого горожанина). Во-первых, надо постараться найти египтян, владеющих в Каире, где довольно высокие цены на землю, собственным многоэтажным домом. Если семья располагает такими средствами, то всеми силами будет стремиться к респектабельности — жизни в хорошем районе с крышей над головой. Должно быть, гиды имеют в виду обычаи своих родных мест — деревень Верхнего Египта, откуда они обычно и подвязываются на работу в Хургаду.

И КРИЗИС НЕДВИЖИМОСТИ НИПОЧЕМ

Даже в самое смутное время в спальных районах Каира не прекращалось строительство нового жилья. Как бы не страдала экономика Египта и не падали доходы населения, но спрос на него был, есть и будет. Египтяне — стремительно растущая в численности нация. Каждый день в столице на свет появляются тысячи младенцев и регистрируются столько же браков. Каждая молодая семья мечтает о собственной квартире — если не в собственность, то в наем.

Упадок экономики отразился, прежде всего, на дорогих проектах — так называемых компаундах, благоустроенных огороженных территориях с виллами и домами небольшой этажности. Элитное жилье сейчас не пользуется большим спросом, но и сбывать его по дешевке никто не торопится. Застройщики ждут лучших времен. Консервировать виллы не нужно — климат в Египте жаркий и засушливый, осадков почти не бывает. Недорогое же жилье не застаивается. Серо-грязные высоченные дома, выстроенные вплотную друг к другу, так, что можно запросто перепрыгнуть с балкона на балкон, заселяются под завязку.

Несмотря на кризис, недвижимость в Египте в мае этого года в очередной раз подорожала. Правительство подняло цены на электроэнергию для предприятий, выросла стоимость стройматериалов, что отразилось соответствующим образом и на готовом жилье. Средние расценки на квадратный метр приводить, пожалуй, нет особого смысла, так как жилье в Каире очень сильно разнится в стоимости. Разброс примерно таков: от 1 тыс. фунтов (примерно $120) за квадрат в бедных районах (например, тех самых, где туристы видят много недостроенных домов и мусора на улицах) до 7 тыс. фунтов (примерно $1 тыс.) в многоэтажке на острове Замалек. Квадрат в районе Мадинат Наср обойдется в сумму, равную среднему арифметическому из этих двух крайностей — 3,5 тыс. фунтов или $500.

ЖИЛЬЕ ПО НАСЛЕДСТВУ

Нельзя обойти вниманием и тот факт, что метраж египетских квартир намного превышает российские стандарты. Тут почти не найти одно- и двухкомнатных квартир. Самая «ходовая» площадь — это примерно 100 кв. м, семьи с доходами выше среднего селятся на 200 квадратах и более. Что совсем неудивительно, учитывая, что среднее (опять-таки, без этого слова в нынешнем блоге никуда) количество детей в египетских семьях — четыре. Учитывая метраж, нетрудно посчитать, что такая квартира все же обойдется жителю Каира в довольно весомую сумму. Откуда же у бедных граждан арабской страны деньги? Жилищная ипотека хоть и существует в стране пирамид (ее предлагает ряд банков, а также напрямую сами застройщики), пользуется крайне невысоким спросом. Причины этого кроются в низкой финансовой грамотности населения, а также в очень жестких требованиях к заемщику.

Ответ прост — в основном египтяне зависят от наследства и приданого. От того, что бережно скоплено и преумножено предыдущими поколениями. Покупка квартиры в основном бывает приурочена именно к женитьбе, а если некуда привести невесту, то и свадьбе не бывать. И это, пожалуй, единственный (и естественный) регулятор роста населения Египта. Говорят, что нынешнее молодое поколение египтян, что устроили революцию и свалили Мубарака, были рождены в гораздо более финансово благополучные годы, когда и уровень жизни был выше, и квартиры куда доступнее, оттого и разразился самый настоящий беби-бум. Сегодня этим 25 - 35-летним срочно нужно обзаводиться семьями, а значит и новыми квартирами. И если в последних недостатка нет — стройка кипит вовсю, то вот с возможностью их приобретения пока все обстоит гораздо хуже.